La vivienda, al límite: las 10 capitales con precios máximos en venta y alquiler
Siete de las 10 ciudades más grandes de España alcanzan récord para vivir en una casa, junto a San Sebastián, Granada y Santander
Hasta 10 ciudades españolas comparten la situación preocupante de que el precio de la vivienda usada y del alquiler tocan valores máximos nunca vistos hasta ahora en la serie histórica de idealista. A las grandes capitales, como Madrid, Barcelona o Valencia, y mercados residenciales dinámicos como Alicante, Málaga o Palma, se han unido destacadas ciudades como Las Palmas de Gran Canaria, San Sebastián, Granada o Santander. Analizamos la evolución de los precios residenciales en estos mercados.
- Madrid en récord con subidas de la vivienda en máximos
- Cada vez es más difícil encontrar vivienda en Barcelona
- Valencia supera por primera vez los 3.000 euros/m² de la vivienda en venta
- Más capitales en precios récord
- Los alquileres también presionan al alza para encontrar casa
El precio de la vivienda usada en España se anotó una subida del 12,8 % interanual durante mayo, situándose en 2.391 euros/m², el dato más alto desde que idealista tiene registros. Además, este incremento anual supone el mayor alza de precios observado en la serie histórica del marketplace inmobiliario del sur de Europa, por encima de los precios del boom inmobiliario. En lo que va de año, salvo en enero, todos los meses se han anotado subidas de dos dígitos en el precio medio de la vivienda usada en venta.
Mientras tanto, los alquileres a nivel nacional tampoco se quedan atrás y marcan nuevo máximo histórico tras cerrar mayo en 14,5 euros/m² de mensualidad de media, tras una subida del 9,9 % interanual. Un respiro para unos incrementos anuales de dos dígitos cada mes que se llevan registrando desde diciembre de 2023 (salvo en agosto de 2024 y ahora en mayo de 2025).
Por capitales de provincia, la subida más pronunciada en la vivienda usada en venta se la ha anotado la ciudad de Madrid, donde el precio creció un 24,6 % en el último año. Le siguen las ciudades de Santander (20 %) o Valencia (19,5 %). Hasta 12 capitales registran los precios más altos nunca visto en su mercado residencial.
Madrid alcanza un récord de 5.573 euros/m², mientras que, en Barcelona, el precio máximo se ha situado en los 4.895 euros/m². San Sebastián es la capital más cara de España al situar su precio en 6.025 euros/m², nuevo máximo de la ciudad donostiarra. Palma (4.772 euros/m²), Málaga (3.427 euros/m²) y Valencia (3.017 euros/m²) también cierran en récord, después de crecer un 17,3 %, un 17,4 % y un 19,5 %, respectivamente.
Las Palmas de Gran Canaria (2.507 euros/m²), Alicante (2.371 euros/m²), Granada (2.422 euros/m²), junto a Santander (2.727 euros/m²), Melilla (2.073 euros/m²) y Pontevedra (2.154 euros/m²), se unen a las capitales donde la vivienda usada en venta nunca se había anotado precios tan altos.
Estas ciudades, salvo Melilla y Pontevedra, también presentan registros en máximos en los precios de los alquileres de vivienda habitual, llevando al mercado residencial en estas 10 urbes a una intranquilidad devastadora para la demanda que busca una vivienda donde vivir.
El comportamiento de las rentas en estos mercados que analizamos ha sido totalmente alcista, ya que suben a doble dígito en Madrid (11,7 %), Valencia (10,9 %), Barcelona (10,6 %), Málaga (10,2 %), Palma (10 %), mientras que crecen algo más moderadas en Alicante (8,6 %), Granada (8,2 %), Santander (7,4 %), San Sebastián (7,2 %) y Las Palmas de Gran Canaria (5,8 %).
Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros de España, con un precio de 23,9 euros/m², seguida por Madrid (21,7 euros/m²) y San Sebastián (18,5 euros/m²). Les acompañan Palma (17,8 euros/m²), Valencia (15,7 euros/m²) y Málaga (15,6 euros/m²) y del resto de ciudades en máximos, cuentan con alquileres medios de 13,6 euros/m² en Las Palmas de Gran Canaria, por delante de Alicante (12,2 euros/m²), Santander (11,4 euros/m²) y Granada (10,3 euros/m²).
Madrid en récord con subidas de la vivienda en máximos
Madrid nunca había llegado a superar los 5.000 euros/m² de media en la capital, y en lo que va de 2025 no ha parado de superar esa cifra, e incrementarla mes a mes hasta llegar a los 5.573 euros/m², una subida del 9 % en apenas cinco meses. A nivel interanual, el aumento ha sido del 24,6 %, el mayor crecimiento anual de los precios de la vivienda usada en Madrid, desde que idealista tiene registros.
El récord anterior era de abril de este año (24,3 %), otra subida destacada de dos dígitos. Y es que desde marzo de 2024 se han registrado 15 aumentos consecutivos de los precios de la vivienda usada en la capital a doble dígito, según el Índice de Precios de idealista, igualando así la racha de incrementos consecutivos de dos cifras que se produjo entre 2018 y 2019.
El nivel de precios es tal que supera en un 54,4 % al precio máximo que se anotó la vivienda en pleno boom inmobiliario. Y es que, en marzo de 2006, la vivienda en Madrid llegaba a 3.609 euros/m². Un precio que no superó hasta octubre de 2018.
En el mercado de alquiler mientras tanto, el precio medio llega a los 21,7 euros/m² de mensualidad para un nuevo arrendamiento, después subir un 11,7 % anual en mayo. Esta vez no es de los mayores crecimientos registrados. La mayor subida ha sido del 17,9 % que se anotó en junio de 2024. Frente a la época del boom inmobiliario, la diferencia de precios se encuentra en el 49,6 %.
Los distritos con los precios de la vivienda más cara de Madrid son Salamanca (9.687 euros/m²), Chamberí (8.099 euros/m²), Retiro (7.286 euros/m²) o Chamartín (7.246 euros/m²), todos ellos marcando máximos. Un total de 15 distritos de la ciudad de Madrid alcanzan precios máximos de la vivienda usada en venta.
Las mayores subidas del mes de mayo corresponden a Retiro (34,7 %), Salamanca (26,3 %), Ciudad Lineal (22,9 %) y Chamberí (22,1 %). Por encima del 20 % también han aumentado Usera (21,6 %), Carabanchel (20,8 %) o Fuencarral (20,6 %), con todos los distritos crecido a doble dígito.
Mientras tanto, en el mercado del alquiler, hasta 14 distritos tocan récord de rentas donde destacan Salamanca (26,3 euros/m²), Centro (25,9 euros/m²) o Chamberí (25,3 euros/m²) como las más caras. Todavía por encima de los 20 euros/m² aparecen Retiro y Chamartín (ambas con 22,2 euros/m²), Tetuán (21,8 euros/m²) o Arganzuela (20,6 euros/m²). Todo ellos en máximos, menos Centro.
Pero las mayores subidas anuales se han producido en algunos de los distritos más asequibles, como Puente de Vallecas (14,9 %), San Blas (13,7 %), Ciudad Lineal o Latina (ambos con un 13,2 %).
Cada vez es más difícil encontrar vivienda en Barcelona
En la capital catalana destaca el precio de la vivienda en alquiler, donde sigue encabezando el ranking de grandes ciudades, rozando los 24 euros/m² de renta mensual. El último incremento del 10,6 % anual en mayo no es ni de lejos de los más altos con los que se ha encontrado Barcelona, que llegó a subir un 23,9 % en diciembre de 2022. La implantación de la Ley de Vivienda y de la capital catalana como zona tensionada ha agravado el problema de la escasez de oferta.
Desde noviembre de 2021, las rentas del alquiler no han parado de subir, y en los últimos 38 meses, los incrementos anuales han sido de doble dígito cada mes. Frente al tope de precios alcanzado en el anterior boom inmobiliario, los alquileres han subido un 55,2 %.
Actualmente, Eixample (26,6 euros/m²/mes), Ciutat Vella (25,6 euros/m²) y Sant Martí (24,2 euros/m²) son los distritos más caros de Barcelona, los tres cerrando mayo en máximos. También los distritos más asequibles se anotan precios en máximos, como Nou Barris (16,4 euros/m²) o Sant Andreu (18,6 euros/m²). Mientras, los mayores incrementos de rentas se dieron en Eixample (15,2 %), Sant Andreu (12,7 %) o Gràcia (12,2 %).
En el mercado de la vivienda usada, Barcelona llega a los 4.895 euros/m², hasta un 13,5 % más que el precio máximo que se vivió en el anterior boom inmobiliario. Un valor que no se superó hasta marzo de 2024, y no ha parado de subir desde entonces. De hecho, los ocho últimos meses acumulan incrementos de dos cifras.
Los distritos de Sarrià‑Sant Gervasi (6.348 euros/m²) y Eixample (6.146 euros/m²) son los más caros de la capital catalana, donde Les Corts (5.923 euros/m²) está muy cerca de los 6.000 euros/m²). Todavía por encima de la media de la ciudad se encuentra Gràcia, con sus 5.207 euros/m²). Todos ellos en récord, junto a otros cuatro distritos. Solo Sant Andreu y Nou Barris se mantienen alejados de máximos. Las mayores subidas durante el pasado mes de mayo se registraron en Sants‑Montjuïc (17,4 %), Sant Martí (14,7 %), Horta‑Guinardó (14,3 %) o Eixample (11,9 %).
Valencia supera por primera vez los 3.000 euros/m² de la vivienda en venta
La tercera ciudad más grande de España ha cerrado el mes de mayo con un récord destacado al superar por primera vez en su historia los 3.000 euros el metro cuadrado de la vivienda usada en venta. Exactamente 3.017 euros/m² y sin atisbos de que vaya a rebajarse en el corto y medio plazo. El aumento del 19,5 % es el primero que baja de incrementos del 20 % en la capital valenciana desde hace ocho meses. De hecho, el pasado diciembre se anotó su mayor subida de la serie histórica, hasta un 24 %.
Hasta 14 distritos valencianos se encuentran con precios máximos de la vivienda en venta, donde destacan los más caros como L’Eixample (4.450 euros/m²) o Ciutat Vella (4.213 euros/m²), junto a El Pla del Real (3.777 euros/m²) o Extramurs.
Sin embargo, vuelve a suceder que los mayores incrementos de precios registrados en Valencia se han dado en distritos más asequibles como Jesús (34,6 %) o Quatre Carreres (31,1 %). También destacan los aumentos anotados por Camins al Grau (25,2 %), Poblats Marítims (24,4 %) o L’Olivereta (22,9 %).
Por el mercado del arrendamiento, Valencia alcanza los 15,7 euros/m² de mensualidad, el quinto mes consecutivo que supera los 15 euros por metro cuadrado, una cantidad hasta ahora nunca vista. La capital acumula casi cuatro años consecutivos de alzas (desde septiembre de 2021), los últimos tres años con aumentos anuales de las rentas a doble dígito, alcanzado su mayor incremento en agosto de 2023 (22,4 %). El último ha sido del 10,9 %.
Los precios más altos de los arrendamientos en Valencia se pueden encontrar en Ciutat Vella (19,1 euros/m²/mes), L’Eixample (17,3 euros/m²) y Poblats Marítims (16,2 euros/m²), con 10 distritos en máximos, mientras que las rentas más asequibles del mercado se dan en Patraix (12,8 euros/m²), Benimaclet (13,5 euros/m²) y Rascanya (13,7 euros/m²). Los mayores aumentos anuales registrados en la ciudad de Valencia se han dado en L’Olivereta (24,5 %), Benicalap (22,1 %) o Jesús (13,9 %).
Más capitales en precios récord
Para el resto de capitales, en Málaga los precios se acercan a los 3.500 euros/m², con dos años de subidas anuales de los precios a doble dígito. Su mayor aumento se registró en noviembre de 2024, con un 21,7 %. El distrito Este (4.451 euros/m²) y Centro (4.017 euros/m²) presentan los mayores precios, mientras que Bailén – Miraflores (33,2 %) y Churriana (24,3 %) se anotan los principales incrementos.
En San Sebastián, la capital más cara de España, Centro‑Miraconcha ya alcanza los 8.438 euros/m², junto al Antiguo (6.826 euros/m²), la Parte Vieja (6.690 euros/m²) y Gros (6.610 euros/m²).
En Palma, mientras tanto, 10 distritos están en récord como Son Vida (8.737 euros/m²), Portixol‑Molinar (7.327 euros/m²) y Ciutat Antigua (6.201 euros/m²), pero las mayores subidas destacan en Rafal – Son Forteza (20,2 %), Rafal – Son Forteza y Son Oliva – Plaza Toros – Camp Redó (ambas con un 17,8 %).
En Las Palmas de Gran Canaria destacan los precios de la zona Puerto – Canteras, muy cerca de superar los 3.600 euros/m², tocando techo, aunque los mayores incrementos se dieron en el casco antiguo de Vegueta‑Triana (2.699 euros/m²).
En Alicante, seis distritos también marcan precios máximos como en Playa de San Juan ‑El Cabo (3.413 euros/m²) o Centro (3.099 euros/m²), pero los mayores aumentos se vivieron en Campoamor‑Carolinas‑Altozano (22,3 %) y Los Ángeles‑Tómbola‑San Nicolás (22,2 %).
Figares – San Antón (2.815 euros/m²), Realejo (2.799 euros/m²) y Centro (2.602 euros/m²) son los distritos más caros de Granada, con récord de precios en el primero y en el tercero. Las mayores subidas en la capital andaluza llegaron al 28,9 % en San Francisco Javier y el 20,5 % en Zaidín.
Finalmente, El Sardinero (5.028 euros/m²) es el distrito más destacado en Santander, por delante de Puerto Chico (3.734 euros/m²) y Valdenoja – La Pereda (3.309 euros/m²), pero son Cuatro Caminos (32,2 %), Castilla – Hermida (26,5 %) y Centro – Ayuntamiento (24,4 %) donde más han crecido los precios.
Los alquileres también presionan al alza para encontrar casa
Mientras tanto, los mercados del arrendamiento en estos mercados marcaron cifras nunca vistas hasta ahora. Como Martiricos – La Roca (23,3 euros/m²/mes), muy por encima de la media de la ciudad. Sin embargo, el mayor alza se alcanzó en el distrito más asequible para arrendar, Campanillas, con un 16,8 %.
En San Sebastián, Gros llega a los 19,9 euros/m², y ha cedido un 0,7 % desde sus máximos, mientras Amara presenta los mayores aumentos 9,9 %. Mientras, en la Playa de Palma (19,9 euros/m²) destaca por tener el precio más alto de la ciudad y anotarse las mayores subidas anuales en mayo (24,6 %).
Genova – Bonanova – Sant Agustí (19,8 euros/m²) y Sta Catalina – Son Armadans – Maritim (19,2 euros/m²) también destacan entre las zonas más caras de Palma para arrendar.
Por su parte, en Las Palma de Gran Canaria, Puerto – Canteras (16,4 euros/m²) vuelve a presentar los precios más destacados, junto Centro (13,2 euros/m²), mientras que Ciudad Alta (10 %) y Tamaraceite – San Lorenzo (10,3 %) presentan los mayores aumentos del alquiler en la capital canaria.
La Playa de San Juan ‑El Cabo (14,6 euros/m²) también lidera los precios de los arrendamientos en Alicante, junto a Plà del Bon Repòs‑La Goleta‑San Antón (13,3 euros/m²), y por delante de Centro (12,7 euros/m²). Pero las subidas de las rentas más pronunciadas se dieron en Plà del Bon Repòs‑La Goleta‑San Antón (19,2 %) o Virgen del Remedio‑ Juan XXIII (12,6 %).
El Centro y el Albaicín encabezan los precios del alquiler en Granada, compartiendo rentas de 11,3 euros/m², pero es el Barrio de los Periodistas (15,7 %) y La Chana (11,8 %) donde más rápido subieron los precios en mayo.
Finalmente, en Puerto Chico (12,5 euros/m²) y Centro – Ayuntamiento (12 euros/m²) presentan los precios más altos de Santander, y además son donde más subieron los precios el pasado mayo, junto a General Dávila (11,2 %).
