- El principal escollo al que se enfrentan los compradores son los ahorros necesarios para acceder a la financiación: 51.410 euros de media para una vivienda de dos habitaciones en España
- En Palma, San Sebastián, Madrid, Málaga, Barcelona y Alicante, el esfuerzo para pagar la cuota hipotecaria supera el 30% de los ingresos recomendado por los expertos
- Palma, San Sebastián y Málaga son las ciudades en las que menos viviendas en venta hay disponibles para una familia con ingresos medios
27 de febrero de 2025.- El 51% de la oferta actual de pisos de dos habitaciones en venta en España tiene un precio situado por debajo del umbral de lo razonable, según un estudio publicado por idealista. Esto significa que es accesible para una familia con ingresos medios que no destine más del 30% de los mismos al pago de la cuota hipotecaria: podría afrontar un pago mensual de 764 euros al mes, mientras que la cuota de una vivienda de dos dormitorios se situaba en el cuarto trimestre de 2024 en 589 euros mensuales. De todas formas, para poder acceder a la financiación de la operación las familias deberían aportar una media de 51.410 euros en concepto de entrada y costes fiscales.
Aun así, al igual que sucede con el mercado del alquiler, el reparto de las viviendas a coste razonable no es homogéneo y la escasez de las mismas es especialmente llamativa en los grandes mercados, con Palma, San Sebastián y Málaga a la cabeza. En la capital balear solo el 17% de los pisos de 2 habitaciones son financieramente aptos para una familia con ingresos medios de la ciudad, mientras que en San Sebastián está en el 23% y en Málaga se sitúa en el 24%.
A continuación se sitúa Madrid con el 30% de los pisos con precios por debajo del límite razonable, Barcelona (32%), Granada (42%), Alicante (43%), Cádiz (44%), Valencia (48%) y Santa Cruz de Tenerife (48%), las únicas por debajo de la media nacional.
En el lado opuesto se sitúan las ciudades Lleida y Zamora, donde el 91% de los pisos de dos habitaciones tendrían una carga hipotecaria razonable para una familia de ingresos medios. Les siguen las ciudades de Jaén (88%), Palencia (88%), Ciudad Real (87%), Huelva, Huesca y Cuenca (86% en los tres casos).
Los ahorros para la entrada son el principal freno
Si bien parece que hay una gran cantidad de oferta disponible a un precio sostenible para la economía de una familia con ingresos medios, la realidad muestra el gran escollo que hay que superar para poder acceder a una vivienda en propiedad: los ahorros necesarios para acceder a la financiación y al pago de los impuestos que exige la operación.
Palma es la capital donde el importe que debe aportar quien quiera comprar una vivienda es mayor, ya que alcanza los 123.892 euros, seguida por San Sebastián (119.025 euros) y Madrid (117.299 euros). Por debajo de los 100.000 euros encontramos los 95.015 euros que son necesarios aportar en Barcelona, los 86.190 euros de Málaga y los 71.865 euros de Pamplona.
En la parte opuesta se encuentra la ciudad de Jaén, donde solo es necesario aportar 27.276 euros para optar a la financiación, seguida por Palencia (29.028 euros), Zamora (29,276 euros) y Huelva (29.738 euros), las únicas que se sitúan por debajo los 30.000 euros.
Cuotas razonables
El consenso financiero aconseja que una familia no destine más del 30% de sus ingresos al pago de una vivienda (a la cuota hipotecaria en este caso), pero los ingresos no son homogéneos en todas las capitales españolas, por lo que el límite de esta compra razonable varía entre unas y otras. Idealista/data ha utilizado los datos de ingresos por hogar publicados por el INE de cada capital de provincia y con esa cifra ha calculado cuál sería la cuota máxima que podrían pagar en cada una de ellas (lo que denominamos compra razonable). La ciudad
donde las familias podrían permitirse una cuota más elevada sin sobrepasar lo razonable es San Sebastián, donde se alcanzan los 1.118 euros mensuales. Le siguen Madrid (1.099 euros), Melilla (1.046 euros), Barcelona (1.036 euros), Ceuta (1.017 euros), Girona (1.007 euros), Toledo (977 euros), Pamplona (966 euros), Bilbao (959 euros), Palma (950 euros) y Tarragona (918 euros).
La realidad del mercado muestra que en la inmensa mayoría de capitales el precio medio actual para acceder a una vivienda de dos habitaciones (ya que el tamaño medio por hogar es de 2,4 habitantes según el INE) supone una cuota hipotecaria mensual inferior a la razonable, aunque en algunos grandes mercados el precio actual exige una cuota superior.
Esta situación se da en 6 capitales, siendo Palma donde la diferencia es mayor. Una familia con ingresos medios en la capital balear no debería destinar más de 950 euros mensuales al pago de la cuota hipotecaria para cumplir con los criterios razonables, pero la realidad del mercado muestra que las viviendas medias en la ciudad exigen un pago de 1.419 euros. Similar es la situación en San Sebastián (con una cuota razonable de 1.118 euros frente a los 1.363 euros de cuota de mercado), Madrid (1.099 euros de cuota razonable y 1.344 euros de mercado), Málaga (790 euros de cuota razonable y 987 euros de mercado), Barcelona (1.036 euros de cuota razonable y 1.088 euros de cuota hipotecaria de mercado) y Alicante (768 euros de cuota razonable y 777 euros de mercado).
Tasa de esfuerzo
Las ciudades en las que las diferencias entre el precio razonable y el de mercado son más elevadas son las que también exigen un mayor esfuerzo a las familias que quieren comprar una vivienda. Palma lidera la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda de 2 dormitorios: las familias deben destinar el 45% de sus ingresos al pago de la hipoteca, una tasa que supera ampliamente el 30% fijado por los expertos. Por encima de ese esfuerzo se sitúan también las ciudades de San Sebastián (37%), Madrid (37%), Málaga (37%), Barcelona (32%) y, en el mismo límite, Alicante (30%). Por el contrario, la menor tasa de esfuerzo se da Jaén (11%), Lleida y Palencia (12% en ambos casos).
Puedes consultar el informe completo aquí
Tabla con datos de todas las capitales españolas en la siguiente página
Metodología
Precio vivienda tipo
Mediana de los precios de los pisos de dos dormitorios publicados en cada área analizada. Teniendo en cuenta un tamaño medio actual de 2,4 personas/hogar en España según datos publicados por el INE, se analiza una vivienda tipo de dos dormitorios como el mínimo necesario para el establecimiento de un hogar.
Ingresos familiares netos y Tasa de esfuerzo por hogar (%) en alquiler
La tasa de esfuerzo mide el peso del pago de la hipoteca de una vivienda tipo sobre el poder adquisitivo del hogar. La cuota anual de ingresos netos del hogar que se destina al pago de una hipoteca “típica”, en el sentido que viene estipulada con características medias en términos de duración y tipo de interés. Se ha actualizado el cálculo teniendo en cuenta los datos publicados por el BCE.
Los datos de la renta neta familiar provienen del Instituto Nacional de Estadística (INE). El último dato disponible es de 2021.
Cálculo de ahorros necesarios
Se ha calculado que la financiación recibida supone el 80% del valor del inmueble, por lo que el usuario debe aportar el 20% del importe de la vivienda, a lo que se han añadido los gastos necesarios para la adquisición (10%),
Oferta
Número de inmuebles que han estado activos durante el periodo analizado (cuarto trimestre de 2024).
